Der französische Immobilienmarkt befindet sich seit 2024 in einer Korrekturphase nach mehreren Jahren nahezu ununterbrochener Steigerungen. Die Verkaufsfristen verlängern sich in den großen Metropolen, das gesamte Transaktionsvolumen sinkt, und die Käufer müssen sich mit restriktiveren Finanzierungsbedingungen als vor 2022 auseinandersetzen. Dieser Kontext verändert die Kaufstrategien und zwingt dazu, über die bloßen angezeigten Preise hinauszuschauen, um zu verstehen, wo die tatsächlichen Spielräume liegen.
Verhandlung und Verkaufsfristen: die wahren Indikatoren des Immobilienmarktes im Jahr 2024
Die Preise pro Quadratmeter ziehen die Aufmerksamkeit auf sich, aber sie reichen nicht aus, um zu beschreiben, was ein Käufer im Alltag erlebt. Der Markt reguliert sich jetzt durch Fristen und Verhandlungen, nicht nur durch Preisnachlässe.
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Eine Immobilie, die seit mehreren Monaten ohne ernsthafte Angebote auf dem Markt ist, wird schließlich verkauft, aber selten zum ursprünglichen Preis. Verkäufer, die ihre Schätzung sofort bei der Verkaufsanmeldung anpassen, verkürzen ihre Transaktionsdauer. Diejenigen, die an einer veralteten Bewertung festhalten, müssen im Laufe der Wochen stärkere Abschläge hinnehmen.
Für einen Käufer bedeutet dies, dass der Verhandlungsspielraum weniger vom Gesamtmarkt abhängt als vom individuellen Verhalten des Verkäufers. Eine Immobilie, die seit mehr als drei Monaten online ist und sich in einem Gebiet mit steigenden Beständen befindet, bietet mechanisch einen größeren Verhandlungsspielraum. Bevor ein Angebot abgegeben wird, ist es hilfreich, www.buzzorama.fr für Immobilien zu konsultieren, um die Preisdaten und die Dauer der Anzeigen in einem bestimmten Bereich abzugleichen.
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Zinssätze und Kaufkraft: was die nationalen Durchschnittswerte nicht sagen
Die Zinssätze waren 2024 das Haupthemmnis für die Nachfrage. Nach einem schnellen Anstieg belasteten sie die Kreditaufnahmefähigkeit der meisten Haushalte, insbesondere der Erstkäufer.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über einen einheitlichen Verlauf im gesamten Land. Einige regionale Banken haben günstigere Bedingungen als die großen nationalen Banken beibehalten, je nach Kreditnehmerprofil und Eigenkapital.
Erstkäufer: ein späterer Zugang zum Eigentum
Das Durchschnittsalter der Erstkäufer ist gestiegen. Fast die Hälfte von ihnen ist jetzt zwischen 36 und 45 Jahren alt. Diese Verzögerung spiegelt erhöhte finanzielle Einschränkungen für junge Käufer wider, die ein höheres Eigenkapital aufbringen müssen, bevor sie sich entscheiden.
Die direkte Folge: Die am besten zugänglichen Immobilienpreise (kleine Flächen, städtische Randgebiete) konzentrieren eine stärkere Nachfrage, während die mittleren Segmente weniger umkämpft bleiben.
Kreditberechnung: ein Reflex, den man vor jedem Besuch annehmen sollte
Anstatt von einem Immobilienpreis auszugehen, ermöglicht es, von der tatsächlichen Kreditaufnahmefähigkeit auszugehen, Monate erfolgloser Suche zu vermeiden. Die Unterschiede zwischen Online-Simulatoren und tatsächlichen Bankangeboten sind erheblich. Ein Makler oder ein vorheriger Banktermin gibt eine zuverlässige Spanne, noch bevor man die Anzeigen konsultiert.
Energieeffizienz von Wohnraum: ein Kriterium, das für den Kauf entscheidend geworden ist
Thermische Durchlässe (Etiketten F und G des DPE) unterliegen zunehmenden Einschränkungen bei der Vermietung. Für einen Käufer, der eine Investition in Mietimmobilien in Betracht zieht, stellt eine schlecht eingestufte Immobilie im DPE ein Risiko für Leerstand auf kurze Sicht dar, wenn Renovierungsarbeiten nicht sofort nach dem Erwerb budgetiert werden.
Für eine Hauptwohnung ist die Berechnung anders, aber nicht weniger wichtig. Eine Wohnung, die mit E oder F eingestuft ist, bedeutet höhere Energiekosten und oft einen niedrigeren Kaufpreis. Die Frage wird dann: Deckt die beim Kauf erzielte Einsparung die Kosten für die notwendigen energetischen Renovierungsarbeiten?
- Ein Energieaudit vor der Unterzeichnung ermöglicht eine präzise Kostenschätzung der Arbeiten, über das einfache DPE hinaus, das lediglich eine indikative Diagnose bleibt.
- Öffentliche Förderungen (insbesondere MaPrimeRénov’) können einen Teil der Kosten abdecken, aber ihre Anspruchsvoraussetzungen ändern sich regelmäßig.
- Der Wiederverkauf einer energetisch renovierten Immobilie erfolgt unter besseren Bedingungen als bei einer Immobilie, die im ursprünglichen Zustand bleibt; die Rückmeldungen aus der Praxis stimmen in diesem Punkt überein.
Steuerliche Regelung Jeanbrun: eine Perspektive für die Investition in Neubauimmobilien
Käufer in VEFA oder in einem Investitionsprojekt müssen eine wesentliche steuerliche Änderung in ihre Überlegungen einbeziehen. Das Jeanbrun-System, das im Finanzgesetz 2026 verankert ist, ersetzt das Pinel-System für die Investition in Neubauten und renovierte Bestandsimmobilien.
Sein Mechanismus unterscheidet sich in mehreren strukturellen Punkten vom Pinel:
- Es ermöglicht eine steuerliche Abschreibung von bis zu 80 % des Kaufpreises einer Wohnung, wobei die Abschreibungssätze je nach Höhe der verlangten Miete variieren.
- Es gilt im gesamten nationalen Gebiet, ohne Zonierung, bis zum 31. Dezember 2028.
- Die Verpflichtung zur unmöblierten Vermietung beträgt mindestens 9 Jahre, was auf eine mittelfristige Vermögensstrategie hinweist.
Für einen Käufer, der 2024 eine Immobilie kauft, die 2026 oder 2027 geliefert wird, verändert diese steuerliche Perspektive die Rentabilitätsberechnung. Die verfügbaren Daten erlauben noch keine Einschätzung der tatsächlichen Auswirkungen des Systems auf die Transaktionsvolumina im Neubau, aber seine nationale Reichweite unterscheidet es deutlich von früheren Regelungen.
Geografische Zugeständnisse und Abwägungen: was Käufer tatsächlich akzeptieren
Etwa 60 % der Käufer geben an, bereit zu sein, ihren geografischen Suchbereich zu erweitern, so die Daten von iad France. Diese Zahl spiegelt einen zunehmenden Pragmatismus angesichts der Preise wider, verdeckt jedoch sehr unterschiedliche Abwägungen je nach Profil.
Ein Haushalt mit schulpflichtigen Kindern verlagert seine Suche nicht auf die gleiche Weise wie ein kinderloses Paar im Homeoffice. Die Nähe zu Annehmlichkeiten und die Umgebung bleiben die am wenigsten verhandelbaren Kriterien, selbst bei Käufern, die bereit sind, sich von den Stadtzentren zu entfernen.
Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren hinsichtlich des tatsächlichen Ausmaßes dieser Zugeständnisse. Eine zusätzliche Pendelzeit von zehn Minuten hat nicht den gleichen Einfluss auf das Budget wie ein Wechsel des Departements. Die Anzeigeporträts ermöglichen eine präzise Kartierung der Preisunterschiede zwischen benachbarten Gemeinden, was hilft, die Gebiete zu identifizieren, in denen einige Kilometer einen signifikanten Unterschied beim Preis pro Quadratmeter ausmachen.
Der Immobilienkauf im Jahr 2024 hängt weniger vom perfekten Timing ab als von der finanziellen Vorbereitung, dem genauen Wissen über den angestrebten Bereich und der Fähigkeit, Immobilien zu identifizieren, deren Preis bereits die Marktbereinigung widerspiegelt. Die Käufer, die die besten Bedingungen erhalten, sind diejenigen, die mit einem abgeschlossenen Finanzierungsangebot und einer klaren Lesart des DPE ankommen.