Der Vergleich von zwei Kreditangeboten im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr nur auf den angezeigten Nominalzins. Zwischen den Ausnahmen von der Verschuldungsgrenze, den Optionen zur Anpassung der Raten und der teilweisen Portabilität bestimmter geförderter Kredite haben sich die Auswahlkriterien vervielfacht. Dieser Artikel misst die konkreten Unterschiede zwischen den wichtigsten Kreditangeboten, um zu identifizieren, was tatsächlich die Endkosten eines Darlehens beeinflusst.
Anpassung der Raten und Portabilität: zwei unterschätzte Kriterien bei der Kreditwahl
Die meisten Kreditvergleiche konzentrieren sich auf den Zinssatz und die Laufzeit. Zwei weniger sichtbare Parameter sollten vor der Unterzeichnung geprüft werden.
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Die Banken bieten zunehmend integrierte Angebote zur Anpassung der Raten an, die es ermöglichen, die monatliche Rate während der Laufzeit ohne Gebühren zu erhöhen oder zu senken. Bei zwei Krediten mit ähnlichem Zinssatz kann diese Flexibilität einen entscheidenden Vorteil für einen Kreditnehmer darstellen, dessen Einkommen sich ändern wird (Stellenwechsel, Elternzeit, Teilzeitarbeit).
Die Portabilität existiert bereits für bestimmte regulierte Kredite (PTZ, PAS, konventioneller Kredit, PEL), vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Ein Ersterwerber, der plant, in ein paar Jahren zu verkaufen, sollte es vorziehen, einen geförderten Kredit in seine Finanzierung einzubeziehen, anstatt eine klassische 100%-Bankfinanzierung.
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Im Falle eines Verkaufs kann der regulierte Kredit potenziell auf die neue Immobilie übertragen werden, was vorzeitige Rückzahlungsgebühren und die vollständige Neuverhandlung eines neuen Darlehens vermeidet.
Um diese Mechanismen zu vertiefen und verschiedene Szenarien zu simulieren, ist es nützlich, den Kredit mit L’Equipier Financier vorab zu vergleichen, bevor man sich an eine Bank wendet.
Zinssatz, Laufzeit und Gesamtkosten: Vergleichstabelle der Kreditangebote
Die folgende Tabelle fasst die Merkmale der wichtigsten Kreditarten zusammen, die 2024 für Privatpersonen zugänglich sind. Die Unterschiede in den Kosten und Bedingungen rechtfertigen es, sich nicht auf ein einziges Angebot zu beschränken.
| Kreditart | Aktuelle Laufzeit | Zinssatz | Verwendung | Anpassung der Raten |
|---|---|---|---|---|
| Klassischer Immobilienkredit | 15 bis 25 Jahre | Fest oder variabel | Kauf, Bau, Renovierung | Je nach Vertrag (zunehmend häufig) |
| PTZ (zinsfreies Darlehen) | Bis zu 25 Jahre | 0 % | Hauptwohnsitz (neu oder alt unter Bedingungen) | Nein |
| Amortisationsfähiges Verbraucherdarlehen | 1 bis 7 Jahre | Fest | Frei oder zweckgebunden (Auto, Renovierung) | Selten enthalten |
| Verfügungsrahmen | Jährliche Verlängerung | Variabel, in der Regel hoch | Frei | Nicht anwendbar |
| PAS / Konventioneller Kredit | 5 bis 30 Jahre | Begrenzt | Hauptwohnsitz | Portabilität möglich mit bankseitiger Zustimmung |
Der Verfügungsrahmen weist deutlich höhere Gesamtkosten auf als die anderen Angebote für den gleichen Kreditbetrag, aufgrund seines hohen variablen Zinssatzes und der automatischen Verlängerung. Im Gegensatz dazu senkt der PTZ mechanisch die Gesamtkosten der Finanzierung für berechtigte Kreditnehmer.
Verschuldungsgrenze von 35 %: die Regel und ihre Ausnahmen im Jahr 2024
Der Hohe Rat für Finanzstabilität (HCSF) hält die Norm eines maximalen Anstrengungsgrads von 35 % des Nettoeinkommens für die Gewährung eines Immobilienkredits aufrecht. Diese Regel betrifft nahezu alle Anträge.
In der Praxis haben sich die Gewährungsbedingungen seit Anfang 2024 diskret gelockert. Die Banken haben einen Spielraum für Ausnahmen bei als solide eingeschätzten Profilen: stabile Einkommen, erhebliche Rücklagen, komfortabler Lebensunterhalt nach Rückzahlung. Die Marktanalysen der Makler zeigen eine leichte Wiedereröffnung des Kreditmarktes, trotz weiterhin hoher Zinssätze.
Dieser Punkt verändert die Strukturierungsstrategie. Ein Kreditnehmer, dessen Verschuldungsgrad leicht über 35 % liegt, sollte nicht automatisch aufgeben. Zwei Hebel ermöglichen den Zugang zur Ausnahmeregelung:
- Bildung einer sichtbaren Rücklage auf den Bankauszügen der letzten Monate, die das kreditgebende Institut hinsichtlich der Fähigkeit zur Absorption unvorhergesehener Ereignisse beruhigt
- Verkürzung der Darlehenslaufzeit zur Senkung der Gesamtkosten, auch wenn dies die monatliche Rate erhöht, sofern der Lebensunterhalt dies zulässt
- Einbeziehung eines geförderten Kredits (PTZ, PAS) in die Gesamtfinanzierung, um den gewichteten durchschnittlichen Zinssatz zu senken und den von der Bank berechneten Anstrengungsgrad mechanisch zu reduzieren
Kreditversicherung und Makler: was die Kosten eines Kredits tatsächlich beeinflusst
Der Zinssatz des Kredits zieht Aufmerksamkeit auf sich, aber die Kreditversicherung kann einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits ausmachen. Seit dem Gesetz Lemoine ist es möglich, die Versicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen zu wechseln. Der Vergleich von externen Versicherungsangeboten (Delegation) mit dem der kreditgebenden Bank bleibt eine der rentabelsten Maßnahmen bei der Aufnahme eines Darlehens.
Die Inanspruchnahme eines Maklers stellt einen weiteren Differenzierungsfaktor dar. Seine Rolle geht über die bloße Verhandlung des Zinssatzes hinaus: Er ermöglicht den Vergleich der Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, vorzeitige Rückzahlungsgebühren, Anpassungsoptionen) zwischen mehreren Banken. Die besten Kreditnehmerprofile erhalten deutlich vorteilhaftere Bedingungen als die veröffentlichten Tarife, gemäß den 2024 veröffentlichten Marktanalysen der Makler.
Kriterien, die vor der Unterzeichnung eines Kreditangebots überprüft werden sollten
- Der TAEG (effektiver Jahreszins), der den Nominalzins, die Bearbeitungsgebühren, die Kosten der Versicherung und die obligatorischen Garantien umfasst
- Die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlungen: Einige Angebote sehen Strafen vor, andere streichen diese
- Die Möglichkeit, die Raten während der Laufzeit nach oben oder unten anzupassen, ohne kostenpflichtige Zusatzvereinbarung
- Die gesetzliche Bedenkzeit und die Gültigkeitsdauer des Angebots, die den Verhandlungsspielraum beeinflusst
Die Wahl eines Kredits im Jahr 2024 hängt weniger vom Bruttosatz ab als von den gesamten vertraglichen Bedingungen. Ein Kreditnehmer, der die Anpassung der Raten verhandelt, seine Versicherung vergleicht und die Ausnahmen von der Verschuldungsgrenze nutzt, senkt seine Gesamtkosten viel mehr, als wenn er nach einigen Hundertsteln eines Punktes beim Zinssatz sucht.