Vastgoedbeleggingen in 2024 worden bekeken door drie variabelen die allemaal tegelijkertijd zijn veranderd: de kredietrentes, de energiebeperkingen op de huurmarkt en de methoden voor het beoordelen van de leencapaciteit. Het meten van de kloof tussen deze parameters maakt het mogelijk om te zien waar de beste strategieën voor een rendabele vastgoedbelegging dit jaar liggen.
Resterend inkomen versus schuldenlast: wat verandert voor vastgoedfinanciering
Sinds 2024 zijn verschillende banken begonnen met het versoepelen van de klassieke schuldenlastgrens. In plaats van een vaste ratio toe te passen, gebruiken ze steeds vaker de methode van het resterend inkomen, die het bedrag evalueert dat beschikbaar is na betaling van de maandlasten.
Aanvullende lectuur : SCPI om in de gaten te houden: Uw gids voor slimme investeringen
Concreet kan een investeerder wiens inkomen als zeer stabiel wordt beschouwd, een financiering krijgen die boven de gebruikelijke drempel ligt. Deze ontwikkeling, gedocumenteerd in de kwartaalstatistieken van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit en de barometers van makelaars zoals Vousfinancer, herverdeelt de kaarten voor werknemers met een vast contract of ambtenaren.
Voor huurinvesteerders betekent dit dat een project dat twee jaar geleden werd afgewezen, nu mogelijk kan worden goedgekeurd, mits er een gestructureerd dossier wordt gepresenteerd. Het vergelijken van de aanbiedingen van verschillende banken op dit specifieke criterium – resterend inkomen in plaats van schuldenlastratio – wordt een volwaardige strategische hefboom. U kunt meer informatie vinden op de website van Omnia Immobilier om uw aanpak van de financiële structuur te verfijnen.
Aanrader : De vastgoedtrends die u moet kennen om uw volgende aankoop in 2024 te laten slagen
Energieverslindende woningen en aankoopstrategie: de regelgevende kalender als rendabiliteitsinstrument
De energievoorschriften stellen een nauwkeurige kalender vast die de waarde van onroerend goed op de markt verandert. Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met een G-classificatie verboden voor verhuur. Woningen met een F-classificatie volgen in 2028.
Deze kalender creëert een meetbare afschrijving op energie-intensieve eigendommen. Een zogenaamde “buy to upgrade”-strategie houdt in dat deze energieverslindende woningen tegen een verlaagde prijs worden verworven, om ze vervolgens te renoveren en opnieuw te classificeren in categorie D of E. De Ademe en het Ministerie van Ecologische Transitie hebben deze aanpak in hun rapporten van 2024 over performante renovatie gedetailleerd.
| DPE-klasse | Verhuurstatuut | Effect op de aankoopprijs |
|---|---|---|
| G | Verboden voor verhuur sinds januari 2025 | Markante afschrijving |
| F | Geplande verbod voor 2028 | Groeiende afschrijving |
| D of E na werkzaamheden | Verhuurbaar zonder beperkingen | Waardecreatie na renovatie |
De kloof tussen de aankoopprijs van een G-eigendom en de waarde na renovatie vormt de kern van de rendabiliteit van deze strategie. Aan de andere kant blijft de kostprijs van energie-renovaties het belangrijkste risico: een slecht afgestemd project slokt de huur marge op over meerdere jaren.
De renovatieposten die prioriteit moeten krijgen
- De thermische isolatie van muren en zolders, die volgens de analyses van de Ademe de meest impactvolle post is voor de DPE-herclassificatie
- De vervanging van het verwarmingssysteem door een minder energie-intensieve oplossing (warmtepomp, condensatieketel)
- De mechanische ventilatie, vaak verwaarloosd maar nadelig tijdens de diagnose
Een eigendom dat van G naar D wordt geclassificeerd, wint aan huurwaarde en patrimoniale waarde. De dubbele winst – hogere huurprijs en hogere verkoopprijs – rechtvaardigt de initiële financiële inspanning, mits de renovatiekosten vóór de aankoop zijn begroot.
Herbestemming van kantoren en bedrijfsvastgoed: het pad dat klassieke gidsen negeren
Bedrijfsvastgoed ondergaat een fase van structurele transformatie. Thuiswerken heeft een deel van de kantoorruimtes leeggeruimd, en de rendabiliteit gaat niet langer alleen via een eenvoudige opfrissing.
De herbestemming van verouderde kantoorgebouwen naar residentieel, co-living of beheerde woningen concentreert het grootste deel van het potentieel voor waardecreatie in de periode 2024-2026. Dit segment, vaak gereserveerd voor institutionele investeerders, opent zich geleidelijk voor particulieren via gespecialiseerde SCPI’s of vastgoed crowdfunding.
SCPI en crowdfunding: twee verschillende ingangen
SCPI’s bieden toegang tot bedrijfsvastgoed met een lage instap en een gedelegeerd beheer. Het rendement hangt af van de kwaliteit van het bezit en de strategie van de beheerder.
Vastgoed crowdfunding werkt op een kortere termijn, vaak gerelateerd aan een ontwikkelings- of renovatieproject. Het risico is geconcentreerd op één project, wat een strenge selectie vereist.
- SCPI’s bieden een mutualisatie van het risico over meerdere activa, met beperkte liquiditeit
- Crowdfunding biedt aangekondigde hogere rendementen, gecompenseerd door een risico van kapitaalverlies op elk project
- In beide gevallen is de belasting op onroerend goed inkomsten van toepassing, behalve bij structuren via levensverzekeringen voor bepaalde SCPI’s
Kredietrente en vastgoedcyclus: het juiste signaal lezen
De kredietrentes zijn begonnen met een geleidelijke daling na de piek die eind 2023 werd waargenomen. Deze ontspanning geeft de kredietnemers meer koopkracht en heractiveert mechanisch de vraag op bepaalde segmenten van de markt.
Het venster van relatief lage rentes, gecombineerd met prijzen die nog in correctie zijn, creëert een gunstige configuratie voor aankoop, mits gericht op krappe huurmarkten waar de vraag snel het aanbod absorbeert.
Gemiddelde steden met een dynamische werkgelegenheid vertonen een gunstiger prijs/huurverhouding dan de metropolen. Het beheer van huurwoningen blijft daar eenvoudiger, met vaak lagere leegstandscijfers dan in grote agglomeraties voor kleine oppervlakten.
Vastgoedbeleggingen in 2024 zijn minder afhankelijk van een unieke strategie dan van de capaciteit om drie gegevens te combineren: de manier van berekenen van de leencapaciteit, de regelgevende kalender van de DPE en het type gericht actief. Investeerders die tussen deze drie parameters arbitreren positioneren zich op segmenten waar de huur rendabiliteit toegankelijk blijft ondanks een markt in transitie.